5月7日-8日，杭州迎來首批集中供應(yīng)的住宅用地出讓。此次57宗涉宅用地總出讓面積301.8萬平方米，總建筑面積757萬平方米，總起始價934.7億元，累計總成交金額達(dá)到1178.21億元，占去年全年總出讓金額的46.72%。
據(jù)悉，此次土拍中，成交總價最高的為位于杭州未來科技城的綜合體項目，該地塊最終被華潤置地以111.6億元競得，成交樓面價16499元/平方米，自持比例為4%。而此次土拍中建筑面積最大的鼎湖未來社區(qū)地塊，最終被中駿以約91.04億元競得，樓面價11204.57元/平方米，溢價率29.98%，自持4%。
在兩日的競拍中，收獲最多的為融信中國和濱江集團，其聯(lián)合體一共競得4宗地塊，此外融信中國和濱江集團還分別競得3宗地塊和1宗地塊。而備受關(guān)注的杭州本土企業(yè)綠城此次卻并未出手。
華潤、中駿激戰(zhàn)百輪，融信、濱江拿地最多
在今天（5月8日）的土拍中，最受關(guān)注的是余杭區(qū)未來科技城綜合體地塊，該地塊競拍長達(dá)150分鐘、136輪次，最終被華潤置地以111.6億元競得，成交樓面價16499元/平方米，自持比例為4%，這也是杭州土拍史上第六宗超百億總價地塊。據(jù)了解，未來該宗地塊有望被華潤打造為萬象城商業(yè)綜合體。
另一宗大體量的地塊為臨平區(qū)新城鼎湖社區(qū)地塊，該地塊出讓面積24.8萬平方米，總建筑面積81.3萬平方米，是57宗地塊中建筑面積最大的地塊，這宗“巨無霸”地塊最終被中駿以約91.04億元競得，樓面價11204.57元/平方米，溢價率29.98%，自持4%。
在兩日的土拍中，收獲最大房企的是融信，其次為濱江。在5月7日，融信共拿下7宗地塊，其中融信與濱江聯(lián)合體斬獲了4宗地塊，總價172.5億元，另外融信單獨斬獲3宗，總價56.02億元；同時，濱江也單獨斬獲1宗，總價10.07億元。這8宗地塊合計土地出讓金238.60億元。如果分別測算，融信和濱江的拿地金額分別為142.3億元和96.3億元。
值得關(guān)注的是，融信與濱江聯(lián)合體合計以129.23億元競得的杭州主城區(qū)江干區(qū)四堡七堡單元的兩宗地塊，溢價率29.77%，樓面價44364元/平方米，自持17%。而該宗地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高于60000元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于66000元/平方米。如實施裝修銷售的，裝修價格不高于6000元/平方米。
作為此次的最大贏家，融信內(nèi)部相關(guān)人士向記者表示，“杭州一直是融信重要的深耕布局城市之一，此次在杭州的拿地成果也是融信在長三角都市圈長期深耕戰(zhàn)略的奏效。本次拿地未來將以企業(yè)間合作開發(fā)為主，具體合作模式尚在商討之中?！睂τ谖磥淼挠臻g，融信方面也稱，“融信有信心穩(wěn)定推進這批地塊的開發(fā)與銷售，并獲取充分的效益?！?/p>
此外，融創(chuàng)也單獨斬獲4幅地塊，分別位于下沙和拱墅區(qū)；宋都地產(chǎn)也收獲5宗地塊，分別位于富陽區(qū)、臨安區(qū)、主城區(qū)。
在兩日的土拍中，萬科、保利、龍湖等實力房企也有斬獲，同時，不少本土的中小房企中天、地上、西房等持續(xù)補倉。而值得注意的是，杭州本土老牌房企、備受關(guān)注的綠城在此次競拍中并未出手，杭州市場較為活躍的越秀、陽光城、旭輝等也全部顆粒無收。
41宗地塊“封頂+自持”，部分項目難言盈利
按照目前的杭州土拍規(guī)則，先是競價，達(dá)到30%溢價率時轉(zhuǎn)競自持比例，競自持比例100%后競養(yǎng)老住房面積。在57宗地塊中，有41宗地塊競價封頂后轉(zhuǎn)入競自持比例，且有13宗地塊的自持比例超過20%。
在5月8日的土拍中，杭州本土房企地上集團競得的臨安區(qū)城東濱湖新區(qū)單元地塊自持比例達(dá)到40%，成為杭州采取“雙限”規(guī)則后自持比例最高的地塊。
高地價、高自持加上限售價，開發(fā)商的盈利空間持續(xù)壓縮。例如，融信與濱江聯(lián)合體摘得的杭州主城區(qū)江干區(qū)四堡七堡單元的兩宗地塊，計算配建和自持成本后實際地價約53722元/平方米，對比實際地價和6萬元/平方米銷售限價，該宗地塊位置雖然優(yōu)越但是盈利空間收窄。
據(jù)好地研究院測算，有多宗地塊面臨著虧損的局面。例如，錢塘區(qū)金沙湖、高教園區(qū)、轉(zhuǎn)塘地塊等，新房售價限價約3萬（含裝修）地塊，“房地差”只有約6000元，無論如何壓縮成本，項目想要獲取利潤并不容易。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，“高自持比例一方面會明顯增加房企自有資金的要求，另一方面也會對項目利潤形成直接影響。高溢價結(jié)合高自持，結(jié)合新房限價的大背景下，沒有強大運營能力的房企項目達(dá)到預(yù)期收益目標(biāo)的壓力將大大提升?！?/p>
平均溢價率走高，深耕守擂或增多
對于杭州首次集中供地出現(xiàn)的火熱局面，好地研究院徐路加認(rèn)為，“本次杭州首次集中供地呈現(xiàn)三大特征，一是土地資源加速向少數(shù)房企集中，二是土拍熱度升溫，表現(xiàn)在自持比例大幅上升，而預(yù)計銷售利潤率將會持續(xù)走低，三是房企深耕守擂的現(xiàn)象越來越多，房企在自己深耕的板塊內(nèi)拿地，以期發(fā)揮板塊優(yōu)勢。”
而從今天土拍的結(jié)果來看，杭州的地價進一步被抬升。以5月7日的成交為例，據(jù)好地研究院測算，自持部分地價按可售住宅地價的6折計算，與板塊內(nèi)有地價可對比性的項目對照，平均地價漲幅達(dá)到17%。
“高溢價率代表著杭州市場依然備受房企關(guān)注”，張波分析稱，“以5月7日土拍平均溢價率為例，已經(jīng)達(dá)到26.59%。杭州大量的人口流入，加之近兩年房價的快速上漲，在很大程度上提升了房企的拿地?zé)崆?，這一點在溢價水平上就有著直接體現(xiàn)?！?/p>
杭州土地難降溫的背后是杭州新房市場的火爆。近年來，杭州新房市場連續(xù)誕生“萬人搖”項目，供求失衡和一二手房價格倒掛使得杭州新房市場長期處于“一房難求”的局面。
從此次銷售限價來看，“一二手房倒掛”的現(xiàn)象仍然持續(xù)存在。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，貝殼杭州下城區(qū)二手房成交均價40624元/平方米，蕭山區(qū)為35145元/平方米。而從新房限價來看，毛坯限價均價最高的區(qū)域為下城區(qū)，平均毛坯限價均價為38167元/平方米，毛坯限價均價最低的區(qū)域為蕭山區(qū)，平均毛坯限價均價為24568元/平方米。
“未來，對于土地市場的調(diào)控力度預(yù)計會有所加強”，張波稱，“熱點土地價格本身是否應(yīng)該得到限價，從上海最近的政策來看，則是對地塊設(shè)置了10%溢價上限，當(dāng)達(dá)到上限之后以最接近一次書面報價平均價的原則確定競得人，這種做法也值得借鑒。”
徐路加認(rèn)為，拍到封頂之后實行搖號的制度也值得參考借鑒，表面上看，是為了給房企公平參與的機會，實際作用是為了保護房企應(yīng)有的利潤，從而保證新房的質(zhì)量，進而保持房地產(chǎn)正常的產(chǎn)業(yè)秩序。
杭州土地集中競拍部分地塊成交信息
新京報記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對 楊許麗
