2024年開年伊始，出險(xiǎn)房企化債加速。截至目前，已經(jīng)有遠(yuǎn)洋集團(tuán)、龍光集團(tuán)、中國(guó)奧園、正榮地產(chǎn)、中糧控股、旭輝控股等房企在1月份披露了境內(nèi)債或境外債的新進(jìn)展，尤其是中國(guó)奧園，為境外債重組成功陣營(yíng)再添一員。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，今年會(huì)有更多風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)債務(wù)重組取得明顯進(jìn)展，房企風(fēng)險(xiǎn)出清將提速。
奧園重組成功，龍光、遠(yuǎn)洋迎新進(jìn)展
在宣布對(duì)境內(nèi)所有信用債展期后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)明確了展期方案。截至1月16日，據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，遠(yuǎn)洋集團(tuán)已經(jīng)公布全部境內(nèi)信用債的展期方案，9只債券余額182.7億元均展期30個(gè)月，從第15個(gè)月開始按照本金5%、10%、15%、15%、20%、35%的節(jié)奏，每個(gè)季度分期攤還本金。
除了遠(yuǎn)洋集團(tuán)的境內(nèi)債獲得進(jìn)展外，1月份多家房企的境外債重組也獲得實(shí)質(zhì)性變化。
1月15日，龍光集團(tuán)發(fā)布公告稱，根據(jù)債權(quán)人支持協(xié)議的條款，呈請(qǐng)人已于當(dāng)天的聆訊中申請(qǐng)撤銷香港呈請(qǐng)。而這背后，是龍光集團(tuán)與若干現(xiàn)有美元優(yōu)先票據(jù)持有人組成的債權(quán)人小組（AHG）及其顧問就有關(guān)票據(jù)重組的條款達(dá)成一致，并于1月12日與AHG簽署了附有這些條款的債權(quán)人支持協(xié)議。此舉意味著龍光集團(tuán)推動(dòng)境外債務(wù)管理取得重大關(guān)鍵性進(jìn)展。
值得關(guān)注的是中國(guó)奧園，歷時(shí)24個(gè)月，境外債重組成功。
1月12日，中國(guó)奧園發(fā)布公告稱，其境外債務(wù)重組計(jì)劃已經(jīng)獲得相關(guān)法院批準(zhǔn)，在此前的1月10日，中國(guó)奧園股東特別大會(huì)表決通過了發(fā)行強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債等相關(guān)議案。
根據(jù)此次獲批生效的重組方案，中國(guó)奧園將發(fā)行新的融資工具對(duì)原有約61億美元的境外債務(wù)進(jìn)行置換，包括4只共計(jì)23億美元的新債務(wù)工具以及14億股普通股、1.43億美元無息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、16億美元永續(xù)債。
中國(guó)奧園預(yù)計(jì)，重組后8年將減少境外債務(wù)支付壓力本息49億美元，未來兩三年內(nèi)在境外公開市場(chǎng)無剛性還債壓力，可以將有限的現(xiàn)金資源聚焦保交付、保兌付、保經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)工作中。
此外，1月2日，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司與債權(quán)人特別小組成員簽訂了重組支持協(xié)議書。1月3日，旭輝控股公告，已就境外債務(wù)全面解決方案的條款向協(xié)調(diào)委員會(huì)、債券持有人小組及其顧問提交了一份初步提案。1月11日，中糧控股公告表示，境外債重組計(jì)劃獲法院指示，召開計(jì)劃債權(quán)人的計(jì)劃會(huì)議，以考慮及酌情批準(zhǔn)該計(jì)劃（無論有否修訂），計(jì)劃會(huì)議將于2月9日在香港舉行。
利好政策、迫切需求推動(dòng)房企債務(wù)重組加速
開年伊始，房企債務(wù)重組加速背后的原因是什么？
匯生國(guó)際資本總裁黃立沖認(rèn)為，開年房企債務(wù)重組加速的現(xiàn)象，反映了房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了前幾年的調(diào)整后，對(duì)于財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的迫切需求，畢竟依靠經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的改善來解決困難已經(jīng)無望，只能通過債務(wù)重組來解決問題。
與此同時(shí)，成功案例也為其他企業(yè)債務(wù)重組增強(qiáng)信心。劉水分析稱，部分房企成功債務(wù)重組對(duì)于其他出險(xiǎn)企業(yè)債務(wù)重組和風(fēng)險(xiǎn)化解有較強(qiáng)借鑒意義。從債務(wù)重組過程來看，積極作為有助于債務(wù)重組。重組方案上，誠(chéng)意充足、方式多樣有助于債務(wù)重組。融創(chuàng)和奧園均提供了較為豐富的處置方式，包含了債權(quán)和股權(quán)兩類方式，融創(chuàng)還提供了子公司融創(chuàng)服務(wù)股權(quán)供債權(quán)人選擇，能夠滿足債權(quán)人多樣化的需求。從資產(chǎn)情況來看，資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)有助于債務(wù)重組。
此外，利好政策頻頻出臺(tái)，尤其是房企融資環(huán)境的改善，提振了行業(yè)預(yù)期。
1月12日，住建部網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，其中提到，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，搭建政銀企溝通平臺(tái)，推動(dòng)房企和金融機(jī)構(gòu)精準(zhǔn)對(duì)接。
劉水表示，政策將有助于房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)。一方面，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目加快審批流程，盡快形成實(shí)物投資，將有助于房地產(chǎn)投資企穩(wěn)，減少經(jīng)濟(jì)下行壓力。另一方面，暫時(shí)遇到困難的項(xiàng)目受到融資支持，將有助于減少項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)，改善行業(yè)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)需求釋放，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)。
境外債重組成功者甚少，多重因素帶來挑戰(zhàn)
值得關(guān)注的是，雖然開年出險(xiǎn)房企化債提速，但是截至目前，重組成功的案例仍然少之又少。
據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，富力地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)奧園等少數(shù)房企基本完成境內(nèi)外債券重組或展期，龍光集團(tuán)、花樣年控股、時(shí)代中國(guó)控股、碧桂園等房企已基本完成境內(nèi)債券展期，華夏幸福、當(dāng)代置業(yè)、綠地控股等房企基本完成了境外債券展期或重組。
黃立沖表示，一般來說，一家企業(yè)從出險(xiǎn)，到聘用財(cái)務(wù)顧問、把自身問題了解清楚，再到企業(yè)整理資源、在財(cái)務(wù)顧問幫助下提出重組方案，這一過程需要一定時(shí)間，一般需要9個(gè)月-1年。
有的企業(yè)則需要更多時(shí)間，以中國(guó)奧園為例，自2022年1月份啟動(dòng)境外債務(wù)重組程序到2023年7月份公布最終的重組方案，歷時(shí)一年半左右。
而從提出重組方案到獲得通過，又是一個(gè)較長(zhǎng)的過程，充滿挑戰(zhàn)與博弈。仍以中國(guó)奧園為例，去年11月份，平安海外曾對(duì)重組方案提出公開反對(duì)，其也回應(yīng)稱，自己并不是唯一反對(duì)重組計(jì)劃的債權(quán)人，此前在法律顧問組織協(xié)調(diào)下，多家境外債權(quán)人集體反對(duì)中國(guó)奧園重組計(jì)劃。但是最終，重組計(jì)劃獲得法院的批準(zhǔn)。
“債務(wù)重組是復(fù)雜及艱難的過程，是債務(wù)人與債權(quán)人的博弈，需要較長(zhǎng)的時(shí)間?！眲⑺f。
對(duì)于境外債重組過程的艱難，在黃立沖看來，主要原因可能包括：首先，境外債務(wù)重組涉及的法律、文化、市場(chǎng)等方面的差異較大，協(xié)調(diào)難度高；其次，債權(quán)人和債務(wù)人之間的利益協(xié)調(diào)復(fù)雜，尤其是在債權(quán)人多元化的情況下，達(dá)成一致意見更加困難；再者，房企的資產(chǎn)質(zhì)量和未來現(xiàn)金流預(yù)期存在不確定性，影響債權(quán)人對(duì)重組方案的接受程度；最后，全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性，特別是利率變動(dòng)和匯率波動(dòng)，也給境外債務(wù)重組帶來了額外的挑戰(zhàn)。
黃立沖進(jìn)一步稱，在這種情況下，通常需要“白武士”投入新的資金，企業(yè)才能真正進(jìn)入良性循環(huán)。然而，鑒于當(dāng)前出險(xiǎn)的地產(chǎn)公司眾多，市場(chǎng)氣氛和地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流繼續(xù)惡化，加之債務(wù)規(guī)模龐大，市場(chǎng)上缺乏愿意冒險(xiǎn)投入巨額資金參與重組的“白武士”。在沒有資金注入的情況下，即便重組成功，債權(quán)人也會(huì)擔(dān)心出險(xiǎn)房企無法兌現(xiàn)重組的承諾，這自然使得債權(quán)人在回應(yīng)重組方案時(shí)態(tài)度消極。
“此外，市場(chǎng)變化迅速，投資者尚未看到市場(chǎng)復(fù)蘇的跡象，這進(jìn)一步加劇了債權(quán)人對(duì)重組方案兌現(xiàn)可行性的擔(dān)憂，使他們?cè)诮邮苤亟M方案時(shí)猶豫不決?！秉S立沖如是說。
從行業(yè)環(huán)境來看，房企銷售仍在下降探底，還沒有出現(xiàn)企穩(wěn)回升信號(hào)。劉水指出，根據(jù)監(jiān)測(cè)，2023年，TOP100房企銷售額同比下降17.3%，12月份TOP100房企單月銷售額同比下降35.9%，環(huán)比增長(zhǎng)20.8%；房企銷售仍在明顯下行，影響投資人對(duì)行業(yè)信心?！皬钠髽I(yè)自身來看，部分企業(yè)債務(wù)重組決心不強(qiáng)，不夠積極，債務(wù)處置不果斷，誠(chéng)意不夠，缺乏優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)等等，這些因素影響債務(wù)重組進(jìn)展?！?/p>
此外需要指出的是，債務(wù)重組是一種緩解企業(yè)短期財(cái)務(wù)壓力的手段，重組成功為房企贏得了喘息的時(shí)間與機(jī)會(huì)。黃立沖認(rèn)為，“通過債務(wù)重組，企業(yè)能夠降低債務(wù)負(fù)擔(dān)，改善償債能力，從而避免財(cái)務(wù)危機(jī)。但房企要想走出生存困境，還需要在多方面做出努力和調(diào)整，未來并不樂觀?！?/p>
在黃立沖看來，基于重組解決方案，只會(huì)有一半的出險(xiǎn)房企最終可以走出困局，而一些債務(wù)重組成功的房企會(huì)在將來因?yàn)槔^續(xù)違約或者業(yè)績(jī)持續(xù)萎縮而重新出險(xiǎn)。這是基于對(duì)未來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的判斷，房企的恢復(fù)速度比較慢，估計(jì)要延續(xù)3至5年。
新京報(bào)記者 段文平
編輯 楊娟娟 校對(duì) 翟永軍
