距離《北京市住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）自2022年9月1日正式實施已有兩年。作為全國首個規(guī)范“住房租賃”的地方性法規(guī)，針對“甲醛房”“二房東”跑路等問題，《條例》以法規(guī)的形式予以明確，回應社會關切、規(guī)范租賃活動行為，以法治力量保障住有所居、居有所安。
租賃市場既反映著城市的經(jīng)濟活力，又承載著群眾的居住需求。規(guī)范租賃市場秩序是落實“租購并舉”，提升人民獲得感、幸福感、安全感的重要切入點。9月5日，新京報記者從北京市東城區(qū)人民法院獲悉了多起與租房有關的案例，法官結合《條例》對案例中涉及的法律問題進行了解讀。
承租的房屋甲醛超標，承租人起訴租房人要求解除合同獲支持
原告小李承租被告小張房屋，小李入住后發(fā)現(xiàn)該房主臥、客廳、廚房等多處時常散發(fā)刺鼻氣味，后小李聘請鑒定機構分三次對房屋空氣質量進行檢測，依據(jù)國家市場監(jiān)督管理總局、國家標準化管理委員會聯(lián)合發(fā)布的《室內(nèi)空氣質量標準》，三份檢測報告均顯示存在甲醛超標問題，故小李起訴至法院。
法院經(jīng)審理認為，合同約定出租人交付的房屋影響承租人安全、健康的，承租人有權解除合同，并要求出租人支付違約金。原告提交的三份檢測報告，未存在瑕疵不能適用情形，可以證明案涉房屋當時存在室內(nèi)空氣質量不符合國家質量標準的情況。故原告有權解除合同并要求出租人支付違約金。
該案審理法官崔赟提示，出租房空氣質量不合格問題較為隱蔽，在房屋租賃各階段都要提高風險意識：承租人在租房前應選擇信譽好的房屋中介機構，遇到裝修家具嶄新的房屋時要提高警惕，可要求出租方告知房屋狀況，特別是裝修完成時間，可在租房前進行空氣質量檢測；在簽訂租賃合同時，要求對房屋質量等事項及違約責任進行明確約定；承租人要有證據(jù)留存意識，應當按合同約定的方式或者聘請經(jīng)行政許可的檢驗檢測機構，進行相關鑒定。
“二房東”欠繳房租致合同無法履行，法院：次承租人可向“二房東”主張賠償
原告小夏向被告某餐飲公司租賃場地經(jīng)營餐飲項目，租期三年。小夏向該餐飲公司繳納了房租28萬元及履約保證金，并對場地進行裝修，購置制作餐飲設備。三個月后，涉案場地房東突然通知小夏，因為該餐飲公司拖欠房租，要求小夏馬上搬離，導致小夏被迫關門無法營業(yè)，并產(chǎn)生已購買的餐飲備料以及前期場地裝修支出等損失。
法院審理認為，餐飲公司作為出租人應保障出租的標的物可以按照約定用途正常使用。因餐飲公司欠付租金導致小夏作為實際使用人無法使用涉訴房屋，合同目的無法實現(xiàn)，故雙方之間的租賃合同已解除。餐飲公司作為出租人構成違約，應當承擔違約責任，賠償小夏的相應損失。
該案審理法官崔赟提示，因“二房東”欠繳房東房租導致合同無法履行，次承租人有權向“二房東”主張已繳納的未使用房租以及相關損失。此外，次承租人為防止合同解除造成的損失，也可通過協(xié)商代承租人向出租人支付拖欠的租金，實現(xiàn)合同繼續(xù)履行的效果。
對于承租人而言，承租房屋時可以要求出租人提供出租住房的不動產(chǎn)權證書，如發(fā)現(xiàn)不是產(chǎn)權證載明的產(chǎn)權人，可要求其出具授權委托書。如是轉租情形，可要求查看“二房東”與原房東所簽訂的租賃合同，注意轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，以及房東是否同意轉租等，避免產(chǎn)生糾紛。
經(jīng)營性出租房出現(xiàn)員工安全事故，“帶照租賃”有風險
被告宮某承租原告楊某的房屋做餐廳經(jīng)營，同時約定使用楊某的公司執(zhí)照進行經(jīng)營。宮某將房屋分為檔口和餐廳，并將餐廳部分出租給孫某，孫某雇傭孫小某作為服務員，孫小某在被雇傭期間因使用洗衣機接觸接線板過程中觸電倒地，經(jīng)搶救無效死亡。孫小某的繼承人以提供勞務者受害責任糾紛訴至法院，要求孫某、楊某、楊某的公司承擔賠償責任。法院經(jīng)審理，判決孫某、楊某、楊某的公司共同賠償孫小某繼承人死亡賠償金等費用。判決生效后，楊某以房屋租賃合同案由起訴，要求宮某、孫某向原告支付因前案判決承擔賠償款的95%。
法院經(jīng)審理認為，勞務者受害責任糾紛是基于雇傭關系內(nèi)部雇主與雇員之間的責任分擔的侵權責任糾紛。原告主張已履行的賠償是基于提供勞務者受害責任糾紛案件。該案中，原告基于房屋租賃合同關系起訴。但是原告沒有證據(jù)證明宮某在房屋租賃合同中存在違約行為，應當承擔責任，且原告與孫某之間也沒有房屋租賃合同關系，故對原告主張予以駁回。
審理法官崔赟提示，《中華人民共和國民法典》第七百一十二條規(guī)定，出租人應當履行租賃物的維修義務。如果出租人未盡到維修義務，導致租賃物存在安全隱患，進而造成承租人或第三人人身傷亡的，出租人應當承擔相應的賠償責任。出租人有義務履行房屋安全管理責任，定期對租賃房屋進行檢查，保障房屋使用安全。同時，若事故的發(fā)生是因承租人過錯或未盡合理注意義務導致的，出租人與承租人則應當按照各自過錯分擔責任。
作為出租人，應明確自身的安全責任。交付房屋前，對房屋內(nèi)的線路、設備設施進行全面排查。根據(jù)《北京市住房租賃條例》的相關規(guī)定，出租人還應當定期檢查租賃住房的使用情況，對承租人報修事項，及時通知檢修。
作為承租人，應盡到審慎的注意義務，提高安全意識，入住前對屋內(nèi)全部設施進行檢查，承租中合理、安全使用房屋及設施、設備。對存在安全隱患的設施、設備，及時報修。
根據(jù)《民法典》規(guī)定，合同中關于造成對方人身損害的免責條款無效。作為中介機構，為避免不必要的糾紛，向委托人提供租賃合同文本時，應提醒雙方剔除關于造成對方人身損害的，因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失的無效免責條款。
新京報記者 慕宏舉 通訊員 肖明倩 張慧蓉
編輯 彭沖 校對 張彥君
