中國(guó)城市發(fā)展進(jìn)入更新的重要時(shí)期，城市更新上升到國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，加快推進(jìn)城市更新勢(shì)在必行。日前，在北京城市更新周舉辦之際，新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)會(huì)客廳舉行第三期房地產(chǎn)沙龍，活動(dòng)以“都市蝶變：規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)與可持續(xù)發(fā)展的城市更新實(shí)踐”為主題，邀請(qǐng)金融機(jī)構(gòu)、規(guī)劃設(shè)計(jì)院、房企以及資管商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)等進(jìn)行一場(chǎng)跨界對(duì)話(huà)。
郵儲(chǔ)銀行北京海淀區(qū)知春路支行行長(zhǎng)趙影，中國(guó)建科集團(tuán)中城規(guī)劃副總經(jīng)理王明田，天恒集團(tuán)城市更新事業(yè)部黨委書(shū)記、總經(jīng)理任積超，保利北京資產(chǎn)管理部總經(jīng)理馮志忠，北京建院第九建筑設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)助理王新平，北京信達(dá)中心商業(yè)總經(jīng)理王澤等嘉賓，就如何打通城市更新堵點(diǎn)、加速探索可持續(xù)的城市更新模式等話(huà)題進(jìn)行觀(guān)點(diǎn)碰撞、建言獻(xiàn)策。
在此次房地產(chǎn)沙龍上，與會(huì)嘉賓探討了如何打通城市更新堵點(diǎn)、加速探索可持續(xù)的城市更新模式等熱點(diǎn)話(huà)題。新京報(bào)記者 王貴彬 攝
從增量建設(shè)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造
目前，中國(guó)城市建設(shè)已由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造的新階段，從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”，進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期。城市更新已經(jīng)成為城市經(jīng)濟(jì)繁榮的重要?jiǎng)恿托碌慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。
在城市步入更新的階段，不再沿用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)方式。與過(guò)去城市增量建設(shè)相比，城市更新項(xiàng)目更為復(fù)雜，涉及面大，利益相關(guān)者更多，因此城市更新難度更大、要求也更高。
對(duì)此，天恒集團(tuán)城市更新事業(yè)部黨委書(shū)記、總經(jīng)理任積超表示，天恒集團(tuán)在老舊小區(qū)綜合整治、危舊樓房改建、商業(yè)設(shè)施提升、園區(qū)片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造等方面進(jìn)行了很多的探索。城市更新做起來(lái)并不容易，此前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式是重資產(chǎn)投資，資金大進(jìn)大出，大體量資金去拿地，然后快速建設(shè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售；現(xiàn)在城市步入更新階段，雖然資金投入也不小，但是受到資金成本的制約，如果后期項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)提升力度不夠，業(yè)態(tài)不能及時(shí)成長(zhǎng)，就會(huì)影響到資金回籠的速度。
保利北京資產(chǎn)管理部總經(jīng)理馮志忠也提到，政府要在城市更新中看到價(jià)值，比如圍繞首都“四個(gè)中心”的城市戰(zhàn)略定位進(jìn)行建設(shè)，以及區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)迭代，促消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展等。居民要在城市更新中看到價(jià)值，是以人為本地改善居住條件，創(chuàng)造滿(mǎn)足人民對(duì)美好生活向往的新生活方式和態(tài)度。對(duì)于投資和運(yùn)營(yíng)方來(lái)說(shuō)，也要看到價(jià)值——社會(huì)責(zé)任的擔(dān)當(dāng)以及盈利需求。
從目前來(lái)看，資金難平衡是面臨的問(wèn)題之一。據(jù)了解，城市更新資金一般包含政府支持和企業(yè)自籌兩部分。當(dāng)前，北京市城市更新項(xiàng)目主要靠政府投入，僅低效樓宇、傳統(tǒng)商圈改造以市場(chǎng)主體為主，這種局面亟須在鼓勵(lì)市場(chǎng)主體廣泛參與中扭轉(zhuǎn)。
政策補(bǔ)貼、銀行融資多管齊下
面對(duì)城市更新的融資需求，目前金融機(jī)構(gòu)也在不斷嘗試和突破。
據(jù)郵儲(chǔ)銀行北京海淀區(qū)知春路支行行長(zhǎng)趙影介紹，“郵儲(chǔ)銀行北京分行不斷提升業(yè)務(wù)人員與信審人員對(duì)企業(yè)的‘看未來(lái)’能力，在融資審查審批模式方面主動(dòng)變革。以往信審人員主要通過(guò)業(yè)務(wù)人員提交的材料綜合判斷企業(yè)融資能力，但是隨著行業(yè)發(fā)展與技術(shù)創(chuàng)新，現(xiàn)在信審人員也會(huì)結(jié)合融資方案，與業(yè)務(wù)人員一同走進(jìn)企業(yè)，研究企業(yè)的商業(yè)邏輯，綜合評(píng)估企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而做出授信決策。在產(chǎn)品創(chuàng)新方面，郵儲(chǔ)銀行北京分行也在不斷滿(mǎn)足客戶(hù)的新需求。例如，針對(duì)城市更新改造類(lèi)項(xiàng)目，郵儲(chǔ)銀行北京分行進(jìn)行制度優(yōu)化，在一般固定資產(chǎn)貸款期限的基礎(chǔ)上，充分考慮城市更新項(xiàng)目資金回收周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，進(jìn)一步針對(duì)貸款期限和寬限期進(jìn)行合理化延長(zhǎng)，以此減少企業(yè)在建設(shè)層面的資金壓力。”
此外，“郵儲(chǔ)銀行北京分行圍繞‘脫核不離核’融資思路，根據(jù)核心企業(yè)與供應(yīng)商的合作關(guān)系，也就是根據(jù)供應(yīng)商合同應(yīng)收款的特點(diǎn)進(jìn)行融資，不占用核心企業(yè)的授信，減少核心企業(yè)的付款壓力?！壁w影表示。
中國(guó)建科集團(tuán)中城規(guī)劃副總經(jīng)理王明田也認(rèn)為，對(duì)于城市更新來(lái)說(shuō)，的確存在投資、融資方面的問(wèn)題，金融機(jī)構(gòu)都不太適應(yīng)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)回報(bào)為導(dǎo)向的金融產(chǎn)品和金融模式。因此，在片區(qū)更新層面，應(yīng)把城管、物管、資管三個(gè)要素融合起來(lái)，才能有所突破，總體平衡才可能體現(xiàn)出來(lái)。比如，政府的錢(qián)、市民的錢(qián)和企業(yè)的錢(qián)，打包在一起使用。
“北京城市更新的定位比較高，而且更加關(guān)注產(chǎn)業(yè)升級(jí)?？梢越梃b之前工業(yè)園區(qū)的發(fā)展模式，建立地價(jià)補(bǔ)貼機(jī)制，把企業(yè)吸引進(jìn)來(lái)，通過(guò)長(zhǎng)期的稅收創(chuàng)造價(jià)值?！蓖趺魈锉硎?，所以政府可能更需定制政策，將城市更新與產(chǎn)業(yè)升級(jí)結(jié)合起來(lái)，最終依賴(lài)長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)收益。
除此之外，北京相關(guān)城市更新項(xiàng)目的補(bǔ)貼政策也在不斷推出，比如保利廣場(chǎng)項(xiàng)目就獲得了相關(guān)政策補(bǔ)貼。
據(jù)了解，2023年9月，北京市發(fā)改委印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)騰退低效產(chǎn)業(yè)空間改造利用促進(jìn)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施方案》明確指出，支持低效樓宇改造項(xiàng)目、老舊廠(chǎng)房改造項(xiàng)目、片區(qū)統(tǒng)籌改造項(xiàng)目。支持方式分為投資補(bǔ)助和貸款貼息兩種，其中，貸款貼息是對(duì)于改造升級(jí)項(xiàng)目發(fā)生的銀行貸款，可以按照LPR（實(shí)際利率低于LPR的，按照實(shí)際利率）給予不超過(guò)2年的貼息支持，總金額不超過(guò)5000萬(wàn)元。
城市更新項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)難突破
中國(guó)城市經(jīng)歷多年的高速發(fā)展，積累了不少矛盾和問(wèn)題，尤其是北京作為全國(guó)首個(gè)“減量發(fā)展”的超大城市，探索高質(zhì)量城市更新模式更需破解一些難題。
對(duì)此，任積超表示，規(guī)劃指標(biāo)的突破是城市更新在實(shí)操過(guò)程當(dāng)中遇到的問(wèn)題之一，特別是核心城區(qū)的項(xiàng)目，很多項(xiàng)目都遇到了規(guī)劃突破難的問(wèn)題，核心區(qū)的發(fā)展要求是減量，但是城市更新，如果不能實(shí)現(xiàn)規(guī)劃指標(biāo)的突破或者叫容積率的獎(jiǎng)勵(lì)，項(xiàng)目很難實(shí)現(xiàn)自身平衡。
北京建院第九建筑設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)助理王新平認(rèn)為，規(guī)劃設(shè)計(jì)的申報(bào)難點(diǎn)在于行政審批，因?yàn)闅v史遺留的問(wèn)題要變通還是難度比較大的，尤其是涉及容積率方面的內(nèi)容。
“老舊改造項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段也存在一些難題。此類(lèi)項(xiàng)目改造不僅是業(yè)主單方面的事情，還要有民意調(diào)查，探討的內(nèi)容包括后期的利潤(rùn)點(diǎn)，以及廢棄的物業(yè)如何轉(zhuǎn)換使用等。”王新平表示，在老舊項(xiàng)目改造過(guò)程中，往往是一邊改造一邊有居民居住。除非涉及抗震加固類(lèi)的項(xiàng)目，因?yàn)榇嬖诎踩[患，所以要求居民全部搬出去。但對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，租房成本也相當(dāng)高。所以，改造過(guò)程中，在設(shè)計(jì)端要做很多研發(fā)類(lèi)工作。比如上世紀(jì)80年代的老房子，如果只做陽(yáng)臺(tái)會(huì)牽涉到主體，因此會(huì)采用一些智能技術(shù)方面的研發(fā)進(jìn)行改造?！澳壳?，我們?cè)谙嚓P(guān)陽(yáng)臺(tái)改造方面已取得專(zhuān)利?！?/p>
馮志忠表示，城市更新的工藝工法、節(jié)能減排措施與新建的區(qū)別是很大的。另外，城市更新不是常規(guī)的建設(shè)，而是內(nèi)容經(jīng)營(yíng)，是一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制。保利廣場(chǎng)在朝陽(yáng)區(qū)委區(qū)政府及相關(guān)委辦局的支持和幫助下，解決了一系列城市更新中的疑難雜癥，使得項(xiàng)目能夠順利開(kāi)展，最終也被評(píng)為“2024年北京城市更新最佳實(shí)踐優(yōu)秀項(xiàng)目”。
據(jù)悉，朝陽(yáng)開(kāi)通城市更新項(xiàng)目的綠色通道，對(duì)開(kāi)工手續(xù)、聯(lián)合驗(yàn)收等進(jìn)行統(tǒng)籌指導(dǎo)。而從北京來(lái)看，下一步將完善項(xiàng)目推進(jìn)機(jī)制，推動(dòng)城市更新項(xiàng)目審批流程再造，研究設(shè)計(jì)政策審批服務(wù)進(jìn)度表等。
精細(xì)化“經(jīng)營(yíng)模式”面臨挑戰(zhàn)
城市更新不僅是一個(gè)建設(shè)工程，還是一個(gè)城市精細(xì)化治理的過(guò)程，因此城市更新是由過(guò)去的“開(kāi)發(fā)方式”向“經(jīng)營(yíng)模式”轉(zhuǎn)變。從商業(yè)運(yùn)營(yíng)的角度來(lái)看，后期資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)對(duì)于企業(yè)同樣是一個(gè)挑戰(zhàn)。
北京信達(dá)中心商業(yè)總經(jīng)理王澤表示，商業(yè)從建成到盈利，需要一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。在當(dāng)前行業(yè)背景下，從傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)模式已成為必然趨勢(shì)。商業(yè)的最終邏輯是將優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品送到消費(fèi)者面前，因此商業(yè)要緊密結(jié)合消費(fèi)者需求來(lái)做?！耙猿鞘懈轮猩虡I(yè)項(xiàng)目為例，主要構(gòu)成主體是政府、資方和運(yùn)營(yíng)商，然而，我們常常看到，如果僅從政府或資方的角度出發(fā)，而忽視了消費(fèi)者的需求和訴求，往往難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目真正的成功。因此，在商業(yè)運(yùn)營(yíng)中，我們必須充分考慮到消費(fèi)者的利益和需求，確保項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展?！?/p>
王澤舉例稱(chēng)，“以亞洲的一些國(guó)家為例，如日本、新加坡、泰國(guó)等，經(jīng)過(guò)幾十年的磨礪和精耕細(xì)作，孕育了很多杰出的城市更新項(xiàng)目。很多項(xiàng)目與周邊社區(qū)完美融合，在商業(yè)項(xiàng)目里做睦鄰活動(dòng)，社區(qū)的居民與商業(yè)的消費(fèi)者一起交流，弱化了商業(yè)空間的屬性，讓商業(yè)成為消費(fèi)者生活的一部分。這樣的商業(yè)通過(guò)設(shè)計(jì)、光學(xué)和空間場(chǎng)景的概念，才可以吸引更多的人來(lái)體驗(yàn)，這是我們所理解的商業(yè)，也是我們未來(lái)要打造的有品質(zhì)、有溫度的城市更新項(xiàng)目。我認(rèn)為，好的商業(yè)既要注重經(jīng)濟(jì)效益，又要兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益?！?/p>
在嘉賓們看來(lái)，城市更新基本上有兩個(gè)方向，涉及民生福祉類(lèi)的城市更新，應(yīng)該以政府投資為主，企業(yè)參與；而涉及產(chǎn)業(yè)類(lèi)的城市更新，一定是以發(fā)揮企業(yè)市場(chǎng)主體的責(zé)任為主，而政府起到兜底的作用。需要關(guān)注到，北京市試點(diǎn)危舊樓房改建本都是單體樓，目前正在探索片區(qū)樓房改建，探索成功將使更多人受益。
雖然目前城市更新還處探索階段，但可以肯定的是，城市更新是一個(gè)充滿(mǎn)想象，以及挑戰(zhàn)和機(jī)遇并存的領(lǐng)域，需要一個(gè)任重而道遠(yuǎn)的過(guò)程。下一步，北京城市更新仍將加大政策支持社會(huì)資本參與，并且強(qiáng)化政策的針對(duì)性和有效性。隨著政策體系不斷完善、實(shí)施模式更加清晰，北京城市的未來(lái)更加值得期待。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對(duì) 劉軍
