自9月底新一輪房地產(chǎn)政策密集出臺，市場熱度明顯升溫。但是全國土地市場延續(xù)低溫運(yùn)行態(tài)勢，房企拿地仍偏審慎，頭部企業(yè)拿地銷售比維持低位，土地供求兩端持續(xù)縮量。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，1-10月，TOP100企業(yè)拿地總額6198.7億元，同比下降38.7%，相較1-9月降幅擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。
對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前，土地市場環(huán)境持續(xù)寬松，政府在供地端及出讓政策調(diào)整更趨于市場化，但受限于市場處于筑底階段，房企投資仍將以銷定投。未來，市場銷售能夠在政策帶動下逐漸企穩(wěn)回升，或?qū)臃科笸顿Y熱度上升。
央國企及地方國資是拿地主力
今年以來，全國土地市場延續(xù)低溫運(yùn)行態(tài)勢，政府推地、房企拿地信心均不足，土地供求兩端持續(xù)縮量。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-10月，TOP100企業(yè)拿地總額6198.7億元，同比下降38.7%，相較1-9月降幅擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。
從新增貨值來看，保利發(fā)展、華潤置地和綠城中國位列前三。其中，1-10月，保利發(fā)展以866億元新增貨值占據(jù)榜單第一，華潤置地以806億元新增貨值位列第二，綠城中國新增貨值規(guī)模為779億元，位列第三。TOP10企業(yè)1-10月新增貨值總額5670.2億元，占TOP100企業(yè)的30.3%。
1-10月房企新增貨值排行
圖/中指研究院
此外，目前央國企及地方國資仍是主力，民企拿地信心仍偏弱。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-10月，22城累計(jì)拿地金額中央國企占比47%，地方國資占比29%，兩者合計(jì)達(dá)76%，是拿地絕對主力。少部分城市民企拿地金額占比較高，如杭州濱江、建杭、興耀、偉星等本地民企持續(xù)拿地。
從重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企來看，央企、國企和地方國資也仍是主力，民企僅在重點(diǎn)深耕區(qū)域補(bǔ)充土儲。具體來看，保利發(fā)展在北京、上海、西安、成都等多個(gè)城市拿地金額均進(jìn)入前十，中海地產(chǎn)在北京、成都、西安等城市位列拿地金額前十。綠城中國、濱江集團(tuán)等民企和混合所有制企業(yè)則聚焦重點(diǎn)深耕區(qū)域補(bǔ)充土儲，金基地產(chǎn)、潤達(dá)豐濱江等區(qū)域性房企深耕重點(diǎn)城市增加土地儲備。
在城市群拿地金額上，1-10月，長三角TOP10企業(yè)拿地金額1269.7億元，繼續(xù)居四大城市群之首；京津冀TOP10企業(yè)拿地金額881億元，位列第二；粵港澳TOP10企業(yè)拿地金額587億元，增幅較高，主要由于10月廣州、深圳等城市進(jìn)行土拍，成交金額較高。
10月的最后兩天，借著樓市回暖的良好勢頭，廣州順利出讓6宗住宅用地，收金約89.32億元。值得一提的是，這6宗地中有1宗是終止出讓后重新掛牌的，其余5宗均曾延期出讓。雖然此次都是底價(jià)成交，但沒有流拍就說明房企的投資信心正在逐漸恢復(fù)。
值得關(guān)注的是，10月29日，杭州出讓3宗地塊共收金36.67億元，有2宗地塊溢價(jià)成交。其中，蜀山地塊在本次土拍中熱度最高，經(jīng)過61輪競價(jià)，溢價(jià)率達(dá)51.31%，最終由濱江集團(tuán)以總價(jià)17.69億元競得。這樣的溢價(jià)率在全國土地市場并不多見，對此，中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生認(rèn)為，10月政策熱度延續(xù)，土拍市場分化依舊，熱門低密宅地受到多家爭搶，但房企整體拿地依舊偏理性。
房企拿地審慎，出讓規(guī)劃不斷優(yōu)化
整體來看，截至目前，今年土地市場供地節(jié)奏不及去年同期。各地土拍熱度延續(xù)分化，僅杭州、揚(yáng)州等地單月平均溢價(jià)率突破10%，更多的城市還是以低溢價(jià)成交為主，北京、上海、西安、長沙等城市本月絕大多數(shù)地塊仍是底價(jià)成交。
在克而瑞分析人士看來，鑒于大多數(shù)城市新房消化周期的高企，預(yù)計(jì)四季度供地規(guī)模的環(huán)比增長，仍然會控制在周期性高位的范圍之內(nèi)，且供地質(zhì)量還會進(jìn)一步優(yōu)化，各地“以需定供”的趨勢也會更為明顯。
與此同時(shí)，各地土地市場出讓規(guī)則也趨于市場化。從10月全國住宅用地成交總價(jià)TOP10來看，入榜地塊中，深圳寶安區(qū)航城街道、福永街道以總價(jià)66.65億元位居榜首，該地塊要求宗地內(nèi)的普通商品住房需全部實(shí)行現(xiàn)房銷售，按照“價(jià)高者得”的原則確定競得人，不受“70/90戶型”（90平方米以下戶型占比70%以上）政策限制、無配建、建成后商品房不限售價(jià)。
此外，10月31日，北京豐臺二環(huán)外一住宅用地“上架”預(yù)申請，起始價(jià)超110億元，這宗預(yù)申請地塊的出讓文件中，并未提及是否設(shè)置合理土地價(jià)格上限。這也意味著，北京或取消土地上限價(jià)格。該地塊位于豐臺區(qū)太平橋街道，地處西二環(huán)、三環(huán)之間，地鐵16號線、房山線雙軌交會處，臨近即將建成的麗澤城市航站樓，區(qū)域配套優(yōu)勢明顯。
對此，北京市規(guī)劃自然資源委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該地塊是“9·30”新政后北京市主動適應(yīng)市場變化和發(fā)展需求采取的積極舉措。北京市將進(jìn)一步加大對區(qū)位條件好、公共服務(wù)設(shè)施齊全、交通出行便捷、市場需求突出區(qū)域的土地供應(yīng)。同時(shí)，通過優(yōu)化交易規(guī)則，推進(jìn)供給側(cè)改革，吸引有實(shí)力、有能力的開發(fā)商選取高品質(zhì)土地進(jìn)行高質(zhì)量開發(fā)建設(shè)。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增表示，2024年全國土地市場縮量態(tài)勢尚未改變，房企拿地仍偏審慎，頭部企業(yè)拿地銷售比維持低位，銷售額TOP20企業(yè)拿地銷售比均值不到20%。短期來看，土拍環(huán)境持續(xù)寬松，政府在供地端及土拍政策調(diào)整上更加市場化，但受限于市場處于筑底階段，房企投資仍將以銷定投。未來，市場銷售能夠在政策帶動下逐漸企穩(wěn)回升，或?qū)臃科笸顿Y熱度上升。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶
