起居室大挑空、開敞式風雨連廊、錯層陽臺、架空層、鄰里共享空間……未來，在北京順義、大興、昌平、房山、亦莊新城以及城市副中心，將會有越來越多這樣的“好房子”出現(xiàn)。
2月12日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會印發(fā)《北京市平原多點地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點（試行）》（以下簡稱《技術(shù)要點》），“好房子”將率先在平原多點地區(qū)形成示范。其中，起居室挑空、按需設(shè)置封閉或開敞陽臺、架空層共享空間等均是創(chuàng)新點。
在業(yè)內(nèi)人士看來，《技術(shù)要點》為開發(fā)商提供了更多的開發(fā)空間和設(shè)計的可能性，未來會出現(xiàn)更多的錯層、復(fù)式空間。對于購房者來說，由于部分陽臺面積不計入容積率，將可獲得性價比更高的“好房子”。
統(tǒng)一標準：平原新城“好房子”高得房率將拉齊
《技術(shù)要點》是繼《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計導(dǎo)則（試行）》發(fā)布之后，北京市分圈層落實“好房子”規(guī)劃建設(shè)的又一政策舉措，也是推動平原新城高質(zhì)量發(fā)展實施方案落地的一項配套政策。
值得關(guān)注的是，2月13日，在北京市人民政府新聞辦公室舉行的“深入落實京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略 推動平原新城高質(zhì)量發(fā)展”新聞發(fā)布會上，北京市規(guī)劃和自然資源委員會相關(guān)負責人表示，“為提升住房品質(zhì)，滿足多樣化居住生活需要，在平原新城率先示范、出臺‘好房子’政策；合理把握土地資源投放的時序和節(jié)奏，加大對重點功能區(qū)周邊的多樣化住房供應(yīng)力度，適應(yīng)不同就業(yè)群體的居住需要，促進職住平衡?！?/p>
據(jù)悉，《技術(shù)要點》適用于平原多點地區(qū)（順義、大興、昌平、房山及亦莊新城），另外，城市副中心（通州）可參照執(zhí)行。由于目前平原多點地區(qū)土地供應(yīng)量約占全市的60%，空間資源和政策資源比較充足。
在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進看來，2025年各地針對“好房子”的工作提速，北京“好房子”政策聚焦在平原多點地區(qū)，這是北京幾個重要的新城所在地，也是“好房子”建設(shè)的主戰(zhàn)場，所以相關(guān)標準更具有普適性。
合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示，此次“好房子”政策的核心是針對平原多點地區(qū)，對標準尺度進行了統(tǒng)一。過去各區(qū)之間的差距比較大，比如順義得房率較高，能達到110%，很多地區(qū)在90%-95%之間。目前，在產(chǎn)品配置標準以及得房率統(tǒng)一的情況下，開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計上會有一個新的打法。這也意味著，各個區(qū)域板塊的競爭，重新回到正常的市場軌道上，不會因為標準差距而產(chǎn)生差異。
新房趨勢：開發(fā)錯層陽臺，增加室內(nèi)贈送空間
值得關(guān)注的是，為了營造多樣化生活空間，滿足居民休憩、晾曬等需求，《技術(shù)要點》提出按需設(shè)置封閉或開敞陽臺。
具體內(nèi)容要求，每戶陽臺水平投影面積不大于套內(nèi)建筑面積的10%，進深不大于1.8米。封閉陽臺按照圍護結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積的1/2計入容積率，按照投影面積收取地價款；開敞陽臺按照圍護結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積的1/2計入容積率，按照投影面積的1/2收取地價款；錯層陽臺上蓋高度大于等于兩個自然層高且不封閉時，不計入容積率，不收取地價款。
據(jù)郭毅介紹，過去陽臺采用封閉還是開敞設(shè)計是由開發(fā)商自主申報。但是開敞陽臺計算一半面積，封閉陽臺則是全部計算面積，現(xiàn)在都是按一半面積計算。政策規(guī)定錯層陽臺不計算面積，未來開發(fā)商可能會更多地開發(fā)錯層陽臺，這將增加室內(nèi)的贈送空間。
“此前受限價等因素影響，很多項目把不實用、影響得房率的陽臺盡量做小。雖然減輕了房價的壓力，但客觀上卻降低了居住的舒適度?！眹儡S進如是稱。
此外，《技術(shù)要點》鼓勵豐富居住空間形式，為滿足居民寬敞明亮居住需求，套內(nèi)建筑面積超過140平方米的住宅，可在起居室（廳）設(shè)置一處挑空空間。其挑空部分不大于兩層層高，水平投影面積不超過住宅套內(nèi)建筑面積的25%且不大于50平方米的，按其水平投影面積計算容積率，超出部分按2倍計算容積率。
“局部挑空意味著整個建筑設(shè)計是采用錯層式分布。這對于開發(fā)商來說，有更多產(chǎn)品設(shè)計的可能性?！惫惚硎荆凑仗變?nèi)面積25%來看，如果挑空空間可以封閉，可能會做成主臥套房的一個空間。由于《技術(shù)要點》對開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計上提出了新的要求，可能未來的錯層、復(fù)式空間，更多地出現(xiàn)在高端項目。
在麟評居住大數(shù)據(jù)研究院首席分析師王小嬙看來，上述提高得房率的舉措，變相降低了地價，對購房者來說，得房率高的房子性價比也更高。
生活場景：風雨連廊、架空層提升生活宜居度
為了提升城市煙火氣，補充基礎(chǔ)公共服務(wù)功能，《技術(shù)要點》鼓勵結(jié)合小區(qū)入口、入戶大堂或沿街、街角首層配建鄰里共享公共空間，來提升小區(qū)生活宜居度、便利度，補充快遞收寄、便民零售、便民餐飲、會客交流等功能。同時，為了補充健身、親子、閱讀、休閑等基礎(chǔ)公共服務(wù)功能，可在小區(qū)集中綠地、活動場地附近的住宅建筑底層設(shè)置架空層，營造多樣化生活場景。此外，《技術(shù)要點》還鼓勵設(shè)置開敞式風雨連廊，補充室外游憩設(shè)施和景觀空間，方便居民進行室外休閑活動。
需要注意到，《技術(shù)要點》也注重豐富城市空間形態(tài)，優(yōu)化小區(qū)空間布局，提升小區(qū)形象品質(zhì)。其中，提出增加居住建筑高度管控的彈性，允許局部上浮，利于形成高低錯落的城市天際線；鼓勵城市支路兩側(cè)地塊可跨支路進行地上和地下連通；鼓勵提升建筑品質(zhì)和新建筑材料應(yīng)用，對于外立面采用磚石、金屬、陶板等耐久性高品質(zhì)材料的，其飾面層不計入容積率。
“《技術(shù)要點》上述措施均將提升住宅品質(zhì)和生活宜居度。”王小嬙如是表示。
一位不愿具名的某房企負責人表示，從《技術(shù)要點》的內(nèi)容來看，為開發(fā)商提供了更多的開發(fā)空間，尤其是連廊不封閉時，不計入容積率，以及對于面積不超過建筑基底面積50%、高度在4.9米以下的架空層，不計入容積率等，這意味著建設(shè)“好房子”，并不需要因此增加太多的開發(fā)成本。
需要關(guān)注到，自2024年以來，北京部分地塊不再設(shè)置銷售指導(dǎo)價及土地出讓的最高價格，這也意味著開發(fā)商將有更大的自由度去打造符合市場需求的高品質(zhì)住宅。未來伴隨著更多“好房子”進入市場，改善性住房需求有望得到進一步釋放。
市場影響：“好房子”更吸睛，提高區(qū)域樓市競爭力
郭毅表示，相比較而言，目前平原新城的去化壓力較大，“好房子”新政出爐可能會加速去化。
“新政出來后，對于局部市場來說，還是會有所收緊，比如像順義等此前報規(guī)尺度比較大的區(qū)域或會適度收緊。但對于在售的一些已經(jīng)審批規(guī)劃且得房率較高的項目來說，則是個利好，可以借機加速去化。”郭毅表示。
上述房企負責人表示，隨著平原新城更多“好房子”的出現(xiàn)，長期來看，市場競爭力會有所增強，吸引更多購房者，同時也將吸引更多企業(yè)在平原新城拿地。但是短期來看，部分地區(qū)對于在售項目會有一定的影響，畢竟“好房子”的吸引力更大。
“北京‘好房子’的規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容，既是將來售樓處的‘賣點’，也給了購房者實實在在的實惠。”嚴躍進認為，客觀上有助于住宅小區(qū)整體品質(zhì)的提升，助力2025年北京房地產(chǎn)市場繼續(xù)向好發(fā)展。
整體來看，北京市規(guī)劃和自然資源委員會相關(guān)負責人表示，《技術(shù)要點》進一步統(tǒng)一平原多點各區(qū)審批標準和管理尺度，正向引導(dǎo)各區(qū)住宅項目高效審批，更好地服務(wù)平原多點地區(qū)高質(zhì)量發(fā)展。統(tǒng)籌考慮新增供應(yīng)和存量去化，在提振土地市場和住房市場信心的同時，也要為住房市場長期穩(wěn)定可持續(xù)創(chuàng)造條件。最終目標是以住房品質(zhì)提升推動住房供給側(cè)改革，以政策創(chuàng)新滿足多樣化居住生活需要。
王小嬙也認為，《技術(shù)要點》率先在北京平原多點地區(qū)實施，旨在提振土地和住宅市場信心，同時也將更好地滿足居民多樣化的居住需求，推動住宅品質(zhì)的提升。另外，該政策呼應(yīng)了房地產(chǎn)市場的供給側(cè)改革，落實住建部“好房子”相關(guān)工作部署，在全國起到示范作用。
新京報貝殼財經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 楊利
