建發(fā)房產(chǎn)拿地依然“兇猛”。
3月27日，經(jīng)過(guò)200余輪競(jìng)拍，成都金融城三期49畝地塊被建發(fā)房產(chǎn)以33.47億元拿下，成交樓面價(jià)41200元/平方米，溢價(jià)率106%，成為成都首個(gè)宅地成交樓面價(jià)單價(jià)超4萬(wàn)元的地塊。緊接著，3月28日，杭州西湖區(qū)蔣村文新單元XH030203-01（3）地塊被建發(fā)房產(chǎn)競(jìng)得，總價(jià)約34億元，樓面價(jià)88029.06元/平方米，溢價(jià)率115.39%，成為杭州土地市場(chǎng)新晉單價(jià)“地王”。
對(duì)于這兩次高溢價(jià)拿地，3月31日，建發(fā)房產(chǎn)在對(duì)新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者的回復(fù)時(shí)表示：“杭州、成都作為新一線城市，人口持續(xù)流入，房地產(chǎn)趨勢(shì)長(zhǎng)期看好，金融城三期地塊、蔣村地塊均位于城市核心的位置，對(duì)于類(lèi)似地段的地塊，我們以瞄準(zhǔn)高端改善人群來(lái)定位，積極進(jìn)取?！?/p>
“今年拿地目標(biāo)預(yù)計(jì)比去年有所增加”
兩天攬入兩宗“地王”，建發(fā)房產(chǎn)在這兩塊地上就花了67億元。
建發(fā)房產(chǎn)向新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者透露：“今年拿地目標(biāo)預(yù)計(jì)比去年有所增加，當(dāng)然也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行靈活調(diào)整?！?/p>
杭州、成都作為新一線城市，是建發(fā)房產(chǎn)拿地布局的主要考量。從這兩宗地塊的高溢價(jià)來(lái)看，建發(fā)房產(chǎn)不惜高成本也要拿下核心地塊。對(duì)此，建發(fā)房產(chǎn)表示：“成都、杭州在解除限購(gòu)以后起拍地價(jià)未調(diào)整，核心區(qū)域的地塊起拍地價(jià)較低，所以看起來(lái)溢價(jià)率高?！?/p>
據(jù)記者獲悉，這兩宗新晉熱門(mén)地塊，建發(fā)房產(chǎn)都會(huì)計(jì)入控股公司建發(fā)國(guó)際這一上市平臺(tái)。
事實(shí)上，就在建發(fā)房產(chǎn)拿下杭州新晉單價(jià)“地王”的當(dāng)天下午，建發(fā)房產(chǎn)控股子公司建發(fā)國(guó)際董事會(huì)主席林偉國(guó)在2024年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示：“雖然此次拿的項(xiàng)目在杭州地塊中單價(jià)最高，但仍然低于公司預(yù)期，實(shí)際地價(jià)水平比預(yù)期還要低，它的地段非常重要和稀缺?！?/p>
而針對(duì)業(yè)界將其在成都金融城三期所拿地塊樓面價(jià)超4萬(wàn)元/平方米，與同區(qū)域貝殼2024年9月拿地成交價(jià)僅2.73萬(wàn)元/平方米對(duì)比，是否還有盈利空間的問(wèn)題，林偉國(guó)解釋?zhuān)骸叭ツ曦悮つ玫?，是在成都房地產(chǎn)行業(yè)低谷時(shí)期，而目前我們的拿地價(jià)，是基于成都市場(chǎng)已恢復(fù)正常狀態(tài)的前提?！?/p>
建發(fā)的“賬本”如何算？
事實(shí)上，在前幾年的狂飆后，隨著市場(chǎng)的調(diào)整，去年，建發(fā)房產(chǎn)無(wú)論在規(guī)模上還是在拿地端都有所收縮。
據(jù)上市平臺(tái)建發(fā)國(guó)際的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年，建發(fā)國(guó)際連同其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的累計(jì)合同銷(xiāo)售金額約1033.6億元，歸屬股東權(quán)益的累計(jì)合同銷(xiāo)售建筑面積約504.8萬(wàn)平方米，同比分別減少25.1%及24.3%。這也使得建發(fā)國(guó)際的銷(xiāo)售額來(lái)到了近5年來(lái)的最低谷，而其2020年的銷(xiāo)售規(guī)模已經(jīng)逼近2000億元。
拿地方面，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024年建發(fā)國(guó)際拿地金額530億元，同比下降40%，排名行業(yè)第六位；拿地強(qiáng)度（拿地金額/銷(xiāo)售金額）為40%，同比下降7個(gè)百分點(diǎn)。
而隨著今年市場(chǎng)尤其是一二線核心城市樓市表現(xiàn)的逐步向穩(wěn)，建發(fā)房產(chǎn)的拿地又有回歸態(tài)勢(shì)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，今年1-2月，建發(fā)國(guó)際拿地金額101億元，拿地強(qiáng)度提升至55%，這也印證了今年建發(fā)房產(chǎn)將加大拿地支出。
雖然核心城市樓市回暖，但無(wú)論是成都還是杭州，如此高價(jià)的地塊將來(lái)如何賣(mài)、怎樣實(shí)現(xiàn)盈利，也考驗(yàn)著建發(fā)房產(chǎn)的操盤(pán)能力。
根據(jù)2024年的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，建發(fā)國(guó)際的權(quán)益持有人應(yīng)占利潤(rùn)維持在48億元，但也處于三年來(lái)的低點(diǎn)，相比于上年下降了4.6%，呈現(xiàn)“增收不增利”的局面。而近6年來(lái)建發(fā)國(guó)際毛利率分別為25.9%、17.2%、16.4%、15.3%、11.9%和13.3%，毛利率整體呈現(xiàn)波動(dòng)下降，既受市場(chǎng)調(diào)整影響，也和前些年高溢價(jià)拿地相關(guān)。
那么，對(duì)于此次拿下高價(jià)地，建發(fā)房產(chǎn)將如何算賬呢？對(duì)此，建發(fā)房產(chǎn)在回復(fù)新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者時(shí)也表示：“我們一貫堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，追求合理規(guī)模，以健康的現(xiàn)金流及合理利潤(rùn)為主要目標(biāo)，對(duì)于具體參拍地塊，內(nèi)部都有充分完整的可研論證及經(jīng)濟(jì)測(cè)算，以保障經(jīng)營(yíng)安全及流動(dòng)性?！?/p>
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對(duì) 劉軍
