1月24日，上海、廣州、杭州均現(xiàn)土拍。其中，上海、廣州均為2025年開年首拍。 此次上海僅出讓1宗松江區(qū)宅地，最終由保利發(fā)展以總價(jià)約20.52億元斬獲地塊，溢價(jià)率達(dá)27.93%。而在廣州，越秀地產(chǎn)以底價(jià)約8.79億元拿下海珠區(qū)AH020216地塊（即新僑地塊）。
值得關(guān)注的是，當(dāng)天杭州也成交了3宗宅地，其中兩宗地塊均是高溢價(jià)成交。湖墅單元地塊競(jìng)價(jià)220輪，最終濱江集團(tuán)以54.56億元、溢價(jià)71.25%競(jìng)得，并以64834元/平方米的樓面價(jià)刷新了歷史紀(jì)錄。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著農(nóng)歷春節(jié)的到來，土地市場(chǎng)交易規(guī)模迎來了季節(jié)性下降，但在部分地區(qū)高溢價(jià)地塊的助推下，平均溢價(jià)率創(chuàng)下近三年新高。
上海新年首拍溢價(jià)27.93%
1月24日上海土拍視頻截圖。
上海松江區(qū)SJS30003單元01-18號(hào)地塊出讓當(dāng)天，共吸引了包括保利發(fā)展、招商蛇口、國(guó)貿(mào)、象嶼共4家競(jìng)買人參與。最后，保利發(fā)展和招商蛇口最為激烈。經(jīng)過51輪競(jìng)價(jià)，由保利發(fā)展以總價(jià)20.52億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)29425元/平方米，溢價(jià)率27.93%。
上述地塊用地性質(zhì)為普通商品房，四至為東至泗磚南路，南至振業(yè)路，西至培溝溇、北至雙溇河；建設(shè)用地面積6.9平方米，規(guī)劃建筑面積6.97平方米，容積率1.01，建筑限高24米，中小套型占比、住宅套數(shù)無要求。地塊起始價(jià)約16.04億元，中止價(jià)為20.85億元，對(duì)應(yīng)溢價(jià)率30%。從目前來看，幾乎接近中止價(jià)。
當(dāng)天成交地塊的北側(cè)是保利發(fā)展開發(fā)的保利西郊和煦，最近一次開盤時(shí)間為2024年11月，洋房產(chǎn)品均價(jià)44800元/平方米。
2024年上海土拍共推出47幅涉宅地塊，總成交金額約1321.64億元。從拿地幅數(shù)看，保利發(fā)展為收獲最多的房企，共計(jì)將6幅地塊納入囊中，其中4幅為獨(dú)自競(jìng)得。從區(qū)域分布看，楊浦3幅，浦東、嘉定、青浦各1幅。
而從2024年全年來看，上海土拍規(guī)則不斷調(diào)整。2024年年初，住宅中小套型比例降低，同時(shí)中小套的面積界定線提高?！?090”政策（即90平方米以下戶型占比不低于70%）退出土地市場(chǎng)。在四批次土拍，徐匯濱江地塊設(shè)置最高限價(jià)，溢價(jià)比例限制在30%，成為新政策實(shí)施后首個(gè)設(shè)定最高限價(jià)的住宅用地。在五批次土拍，對(duì)市場(chǎng)熱度較高的地塊實(shí)行“雙高雙競(jìng)”規(guī)則，第二輪競(jìng)價(jià)中“價(jià)高者得”，自此，土拍價(jià)格天花板徹底掀開。
隨著土拍規(guī)則的調(diào)整，上海2024年土拍的溢價(jià)率水漲船高。自取消商品住房用地溢價(jià)率10%的上限要求后，上海土地市場(chǎng)已有16幅地塊溢價(jià)率超10%。最高溢價(jià)率達(dá)到40.37%，即“總價(jià)地王”——華潤(rùn)+越秀+中能建聯(lián)合競(jìng)得的浦東新楊思地塊。
杭州樓面價(jià)再被刷新，達(dá)到64834元/平方米
1月24日，杭州土地市場(chǎng)迎來3宗涉宅用地出讓，分別位于湖墅單元、雙橋單元和下沙單元，最終共收金82.89億元。值得關(guān)注的是，除雙橋單元地塊由杭州博致房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價(jià)8.2億元摘得外，另外兩宗地塊均是高溢價(jià)成交。
其中，湖墅單元地塊競(jìng)價(jià)220輪，以71.25%的溢價(jià)率成交。杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（濱江集團(tuán)）以總計(jì)約54.56億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)64834元/平方米，打破了此前由綠城·玉瀾月華保持的杭州涉宅用地樓面價(jià)紀(jì)錄，成為杭州新晉單價(jià)“地王”。相比之下，綠城·玉瀾月華新房限價(jià)67500元/平方米，而濱江湖墅地塊并不限價(jià)。
具體來看，湖墅單元地塊出讓面積約3.24萬平方米，建筑面積8.42萬平方米，用途為住宅用地，容積率2.6，建筑限高80米。
湖墅單元地塊為杭州市中心原民生藥廠規(guī)劃的第三宗涉宅地塊，一掛牌便成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，吸引到了超10家房企報(bào)名。
湖墅單元上一次土地出讓，是2023年9月27日，民生藥廠兩宗宅地分別由溫州遠(yuǎn)山、錢江房產(chǎn)搖號(hào)競(jìng)得，后來分別建設(shè)了霞映錦繡里、頌映傳麒府項(xiàng)目。而今天成交的這宗地塊，為杭州市中心湖墅單元首宗不限價(jià)宅地。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為傳統(tǒng)市中心板塊，湖墅板塊地價(jià)的攀升，疊加不限價(jià)、計(jì)容政策利好等因素，濱江湖墅宅地的房?jī)r(jià)有著較好的前景。
此外，杭州當(dāng)天成交的下沙單元地塊，經(jīng)過28輪競(jìng)價(jià)，最終由杭州綠城浙佑置業(yè)有限公司以總價(jià)20.13億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)23444元/平方米，溢價(jià)率41.46%。該地塊出讓面積4.09萬平方米，規(guī)劃建筑面積8.59萬平方米，容積率2.1，建筑限高80米，地塊起始價(jià)約14.23億元。
至此，杭州2025年1月土拍正式收官。杭州十區(qū)共成交8宗涉宅地塊，共攬金149.4億元，實(shí)現(xiàn)了2025年杭州土地市場(chǎng)的開門紅。
優(yōu)質(zhì)地塊助力溢價(jià)率大幅上升
同在1月24日，越秀地產(chǎn)以底價(jià)8.79億元拿下廣州市海珠區(qū)AH020216地塊（即新僑地塊），折合樓面價(jià)約為32000元/平方米。這也是廣州2025年成交的首宗宅地。
據(jù)出讓資料顯示，該地塊占地約8039.86平方米，容積率3.5，總建面只有2.7萬平方米。地塊體量不大，是典型的“核心區(qū)小盤”，應(yīng)該是走“小盤快打”的路線。只要產(chǎn)品精準(zhǔn)，定價(jià)合適，能實(shí)現(xiàn)快速銷售回款。
2024年，廣州共成交49宗涉宅用地，成交總金額約773億元，比2023年的成交總金額下降了34.65%。
對(duì)于2025年1月份的全國(guó)土地市場(chǎng)，克而瑞分析人士認(rèn)為，隨著農(nóng)歷春節(jié)的到來，土地市場(chǎng)交易規(guī)模迎來了季節(jié)性下降。但在北京、杭州、深圳等地高溢價(jià)地塊的助推下，平均溢價(jià)率創(chuàng)下近三年新高，主要是由于京深杭出讓了多宗高總價(jià)、高單價(jià)地塊，導(dǎo)致成交建筑面積同比持平而成交金額、溢價(jià)率大幅上升。這也體現(xiàn)了地方政府正在持續(xù)落實(shí)優(yōu)化增量，推進(jìn)房地產(chǎn)回穩(wěn)向好。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶
