接連錯失拿地機會，會否對象嶼地產(chǎn)未來的銷售業(yè)績產(chǎn)生持續(xù)影響？

在最近的上海土地出讓中，廈門國企象嶼地產(chǎn)再次“陪跑”。春節(jié)過后，上海土地市場拉開了2025年首次土地出讓的序幕，競爭異常激烈，節(jié)后土地拍賣戰(zhàn)況火熱。

盡管象嶼地產(chǎn)積極參與了奉賢新城10單元06-07地塊的爭奪，卻未能戰(zhàn)勝龍湖與建華組成的聯(lián)合體，此次土拍未能斬獲任何地塊。

去年以來，象嶼地產(chǎn)在上海土地市場的收獲較為有限，僅成功獲取3宗地塊，這一數(shù)字明顯低于過往年份。上海市場作為象嶼地產(chǎn)的重要布局之地，對其業(yè)績貢獻顯著。然而，當前土地市場補倉難度的增加，無疑將對其后續(xù)的銷售業(yè)績產(chǎn)生一定的影響。

上海搶地，象嶼再次“失手”

上海新春后的首輪土拍共出讓4宗地塊，其中包括大熱的虹口地塊、浦東新楊思地塊，還有奉賢新城地塊、松江地塊。

除了參與奉賢新城地塊競拍外，其他3宗地塊競拍中并未出現(xiàn)象嶼地產(chǎn)的身影。

但在此前，象嶼地產(chǎn)旗下公司上海象盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司曾發(fā)布浦東新區(qū)Z000602單元20Ea-01地塊新建普通商品房項目招標計劃公告，總投資75億元，建安費約11.32億元。這也讓業(yè)界認為象嶼地產(chǎn)成為新楊思地塊的潛在競爭者。

而縱觀參拍的房企，包括中海、建發(fā)、保利發(fā)展、浦發(fā)、招商蛇口、華潤置地+越秀聯(lián)合體等6家競買人，均為實力強勁的央國企，尤其是華潤置地，曾在去年與越秀、中能建組成的聯(lián)合體拿下臨近的“地王”項目。此次華潤置地、越秀再次攜手，經(jīng)過76輪競價、溢價率33.38%拿下新楊思地塊，可見競爭程度非常激烈。

雖提前釋放了對浦東新楊思地塊的關注信號，但對拿地實力不算強勁的象嶼地產(chǎn)來說，最終并未參與，也顯示出其謹慎的風格。

值得關注的是，這也是象嶼地產(chǎn)再次與奉賢新城地塊失之交臂。去年12月30日舉行的上海第八批次土拍中，象嶼+天安、保利置業(yè)、貝好家爭奪奉賢附小西地塊（奉賢新城10單元17-02地塊），最終被貝殼旗下的貝好家以6.97億元摘得，溢價率13.9%。而象嶼地產(chǎn)旗下公司也提前發(fā)布過該地塊的招標計劃公告。

在奉賢新城這兩宗地塊附近的龍湖觀萃，去年“三開三罄”，相比之下，象嶼地產(chǎn)遺憾地錯過了多次銷售額顯著提升的契機。

事實上，自去年6月上海土地出讓取消限價以來，象嶼地產(chǎn)就積極參與了上海市區(qū)多宗地塊的競拍，涵蓋了諸如楊浦東外灘、楊浦周家嘴路以及靜安曹家渡等地塊，遺憾的是，均未能成功競得。

據(jù)新京報貝殼財經(jīng)記者統(tǒng)計，2024年，象嶼地產(chǎn)在上海獲得3宗地塊。3月15日，獨自拿下靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元283-22地塊，成交價近15.53億元；4月16日，聯(lián)合上海聯(lián)泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿下浦東新區(qū)曹路科教園區(qū)單元（PDP0-0306）C1B-1地塊，成交價約為23.63億元；10月25日，以約41億元底價拿下閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)MHPO-1316單元01-02、01-03、03-02地塊。其中，靜安區(qū)中興社區(qū)地塊也是象嶼地產(chǎn)重倉上海以來最為市中心的地塊。

“背靠”廈門國企，過去幾年，象嶼地產(chǎn)擴張步伐曾明顯加快。2021年，象嶼地產(chǎn)開始重倉上海。2022年，象嶼地產(chǎn)在上?？駭?宗地塊，2023年則獲取了4宗地塊。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2022年象嶼地產(chǎn)在上海的權(quán)益拿地金額89.54億元，2023年權(quán)益拿地金額82.35億元，2024年則是68.64億元。

土地擴張速度減慢，銷售額明顯下滑

對于象嶼地產(chǎn)在上海近幾次土拍中“陪跑”的現(xiàn)象，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，根據(jù)內(nèi)部測算，當土地價格達到一定水平時，企業(yè)就不可能盲目地去沖。與中海、保利等央企相比，象嶼地產(chǎn)在規(guī)模上仍存在一定差距，拿地的力度會弱一點。

另一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士稱，象嶼地產(chǎn)在上海并非沒有拿地，只是與頭部房企相比，拿地的節(jié)奏相對較慢，而且，土地市場競爭愈發(fā)激烈，拿地難度增加。過去搖號方式尚存在一定運氣成分，而如今重回“價高者得”的規(guī)則，對象嶼地產(chǎn)而言，價格承受能力相對有限，或是想要安全系數(shù)更高一點，因此，會設定嚴格的風險臨界點，一旦超出預期便可能選擇放棄。

“上海只有幾家央企龍頭拿地能力強，其他的企業(yè)拿地時，不得不仔細掂量自身的資金實力和風險承受能力。”該業(yè)內(nèi)人士表示，可以看出，象嶼地產(chǎn)不太敢拼，而敢拼的前提是什么——自身財力是不是足夠，產(chǎn)品開發(fā)能力能不能被消費者認同。

對于拿地，在2024年債券中期報告中，象嶼地產(chǎn)稱，其作為廈門市地方國企，整體堅持穩(wěn)健運營理念，因此在拿地等方面與頭部房企相比相對較穩(wěn)健。最近三年，其新增拿地總數(shù)為32宗。

象嶼地產(chǎn)進一步表示，其在廈門象嶼集團內(nèi)定位為利潤中心，對于規(guī)模的考量較少，主要考慮盈利情況。考慮到歷史房地產(chǎn)開發(fā)項目去化情況良好以及為了保持公司整體規(guī)模，最近三年積極參與重點布局一、二線城市土拍，較好地規(guī)避了因房屋銷售面積大于新增土地儲備面積造成庫存去化風險問題。“總體來看，拿地政策較為理性，在遇到合適的拿地時機，會采取相應拿地策略，讓業(yè)務平穩(wěn)有序發(fā)展?！?/p>

值得關注的是，前幾年的拿地儲備，也讓象嶼地產(chǎn)在上海的銷售額大增，但是隨著拿地節(jié)奏放緩，2024年的銷售則明顯下滑。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2024年，象嶼地產(chǎn)在上海的全口徑銷售額是124.22億元，排名第14，其中權(quán)益銷售金額99.67億元；2023年，象嶼地產(chǎn)全口徑銷售額為284.7億元，排名第五，其中權(quán)益銷售金額150.41億元；2022年，其對應的銷售額分別為263.7億元、122.44億元。

在全國房地產(chǎn)市場，另據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2024年，象嶼地產(chǎn)全口徑銷售額為279.9億元，2023年是425.1億元，2022年是330.4億元。其中，上海市場占比分別為44.38%、67%、79.8%。